Se pensi che vendere una casa con un’ipoteca sia difficile, complicato o addirittura impossibile, pensa venderne una con ben 3 ipoteche giudiziali (di 3 creditori diversi), e accatastata come magazzino perché oggetto di un condono edilizio.
Un condono edilizio risalente al 2004, che avrebbe dovuto permettere la trasformazione da magazzino in abitazione: unico inconveniente che non era stato mai completato, con tutte le incognite del caso.
E’ la sintesi della vendita che con il mio team abbiamo portato a termine lo scorso 23 dicembre alle ore 18.00, giorno in cui è avvenuto il rogito. Proprio due giorni prima di Natale.
Un bel regalo per venditore e acquirente, non c’è che dire. E anche per noi.
Ma ti stai domandando come sia possibile vendere una casa con 3 ipoteche giudiziali ed un condono (incompleto) nell’anno della pandemia da COVID-19?
Rispettando i tempi nonostante smartworking, telelavoro, lavoro agile e diavolerie varie che rendessero ogni piccolo passaggio burocratico una prova di forza?
Partiamo dall’inizio…(come vendere una casa con 3 ipoteche giudiziali ed un condono (incompleto)
UNA CASA IN VENDITA DA 10 ANNI
La casa era in vendita da 10 anni. Una sfida al limite della botta di fortuna per riuscire a trovare un acquirente.
Puoi immaginare quante persone abbiano visto l’annuncio in 10 anni.
A chi la venderai, Fabio? L’hanno vista ormai tutti coloro che potevano cercare una cosa simile…mi balenavano spesso questi pensieri in testa…
Annunci privati, agenzie che si sono susseguite una via l’altra e “amici esperti” del proprietario che hanno provato, disperatamente, a venderla.
Tutti davano la stessa sentenza: <<…troppi casini sulla casa, la gente si mette paura…>>
Vendere questa casa rappresentava un vero e proprio “caso studio”, per questo motivo, quando con il mio team ci siamo riuniti per decidere se accettare l’incarico di vendita di questa casa, siamo stati molto combattuti.
Per affrontare infatti la vendita di una casa sulla quale gravavano ben 3 ipoteche giudiziali ed un condono ancora non completato c’era bisogno di esperienza, competenza e, voglio essere presuntuoso, anche coraggio e risolutezza.
Tuttavia venivamo da una vendita pochi mesi prima che aveva rappresentato un altro caso studio, una casa in vendita da oltre 7 anni e questo ci aveva dato molta consapevolezza delle nostre capacità.
Così abbiamo deciso di accettare l’incarico di vendita.
Se vuoi sapere quali strategie abbiamo adottato con il mio team per riuscire a vendere un appartamento che da 7 anni era sul mercato, GUARDA IL VIDEO SU YOUTUBE
COME E’ POSSIBILE CHE UNA CASA RIMANGA IN VENDITA COSI’ TANTO TEMPO (10 ANNI)
Non è né la prima né sarà l’ultima.
Purtroppo alcuni consigli sbagliati che erano stati dati al proprietario riguardo al prezzo, uniti ad un mercato ribassista avevano contribuito a far sì che la casa non fosse mai in linea con l’andamento dei prezzi.
Rimanendo così in vendita addirittura dal lontano 2010.
Erano stati fatti nel corso del tempo continui ribassi di prezzo che però non erano mai allineati con il reale andamento del mercato, con il risultato che la casa era in vendita ad un prezzo sempre troppo alto, nonostante i ribassi.
Questa la prima motivazione del perché la casa non si vendeva, ma purtroppo non l’unica.
- 3 ipoteche giudiziali da parte di 3 creditori diversi che vantavano decine e decine di migliaia di euro da riscuotere;
- un condono edilizio risalente al 2004, MAI completato che doveva prevedere la trasformazione da magazzino in abitazione, con tutte le incognite del caso;
- tempi burocratici impossibili da definire
facevano desistere qualsiasi ben intenzionato con la solita frase <<…troppi casini su questa casa…>>
COSA ABBIAMO TROVATO L’ACQUIRENTE
Negli oltre 23 anni di attività ho imparato che è bene essere chiari fin da subito, per evitare di perdere tempo e far perdere tempo in appuntamenti a vuoto.
Sono addirittura contrario a mettere TRATTATIVA RISERVATA negli annunci pubblicitari, (in questo articolo ti spiego il motivo, CLICCA PER LEGGERE), figurati quanto posso essere “fondamentalista” su tutto il resto: va detto tutto in maniera chiara.
Il che non significa però spiattellare ai quattro venti gli affari privati (e purtroppo le disavventure) che possono spingere alla vendita un proprietario di casa.
Significa piuttosto utilizzare quella capacità diplomatica e sfruttare l’esperienza e l’intuito di oltre 23 anni di esperienza come Agente Immobiliare per capire se si è veramente di fronte all’acquirente giusto, parlando in maniera chiara ma senza spaventare nessuno.
E così abbiamo fatto.
Dopo aver creato l’identikit del potenziale acquirente sulle basi delle caratteristiche della casa, abbiamo iniziato la ricerca di questa figura.
Sia all’interno della nostra Banca Dati sia rivolgendoci a tutti gli altri Agenti Immobiliari, sfruttando il nostro Multi-Incarico, lo strumento di cui tutti ormai parlano, anche “IL CORRIERE DI VITERBO”.
del Multi-Incarico
Con il Multi-Incarico avrai un Referente Unico (che siamo noi) ma la forza di un esercito di Agenti Immobiliari. Qualsiasi Agente Immobiliare che fosse a conoscenza di un acquirente per casa tua potrà collaborare con noi alla vendita.
- Maggiori probabilità di vendita per la casa
- Maggiori probabilità di intercettare l'”amatore”
- Tempi di vendita più brevi (di conseguenza a quanto sopra)
Con un semplice incarico in esclusiva, ad una qualsiasi Agenzia Immobiliare invece:
- la tua casa verrà proposta solo agli acquirenti che si sono rivolti a quella Agenzia
- con la conseguenza che i tempi di vendita saranno più lunghi
- e preso dallo sfinimento, finirai per SVENDERE
UN ALTRO PROBLEMA (oltre alle ipoteche giudiziali ed al condono edilizio mai completato)
Tra le varie persone che avevamo individuato che avrebbero potuto acquistare casa, ce ne era una particolarmente adatta: non aveva necessità di mutuo, il che avrebbe agevolato non poco tutta la procedura.
Tuttavia aveva una necessità: acquistare entro il 31 dicembre 2020, pena la perdita delle agevolazioni prima casa .
Se un’abitazione, acquistata con i benefici “prima casa”, viene trasferita entro cinque anni dall’acquisto, il contribuente perde il diritto alle agevolazioni fiscali, a meno che non riacquista, entro un anno dalla vendita, un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
(ripreso da FiscoOggi.it)
Valutato insieme il rischio di riuscire a non rispettare i tempi, abbiamo iniziato l’iter per l’acquisto, lavorando subito per trovare un accordo economico con il proprietario.
Formulata quindi una proposta di acquisto condizionata all’ottenimento della concessione edilizia in sanatoria ed alla cancellazione delle ipoteche giudiziali, l’abbiamo sottoposta al proprietario per accettazione.
Il passo successivo è stato iniziare l’iter burocratico insieme al nostro team di Avvocati, Notai, Geometri per portare a conclusione la vendita in sicurezza per entrambe le parti.
Contattare tutti i creditori, che nel frattempo avevano ceduto il credito a società terze, mettersi in contatto con il referente della nostra pratica, aspettare che rientrasse il Dirigente con i poteri per poter firmare i documenti sono aspetti apparentemente banali ma che fanno perdere settimane e settimane di tempo prezioso.
Facendoci fare il sangue amaro: quando si ha a che fare con la burocrazia, l’urgenza esiste solo sulla carta: basta un documento mancante e tutto si inceppa anche per settimane e nella peggiore delle ipotesi bisogna rifare tutto daccapo. (…scommetto che qualcosa di simile ti sia capitato???)
FINALMENTE…
Finalmente, nonostante il Covid e il sangue amaro, il 16 dicembre abbiamo tutti i documenti a posto per poter fissare la data del rogito notarile: 23 dicembre alle ore 18.
Giusto in tempo affinché l’acquirente non perdesse le agevolazioni fiscali per la prima casa.
Se ti stai chiedendo come sia possibile vendere una casa con 3 ipoteche giudiziali ed un condono (incompleto) rispettando i tempi nell’anno della pandemia da Covid-19, CONTATTAMI ! ! !
ANCHE LA VENDITA DI CASA TUA E’ COMPLICATA, DIFFICILE E NON SI RIESCE A CAVARE UN RAGNO DAL BUCO? COMPILA IL FORM
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