L’argomento che voglio affrontare in questo articolo è appunto quello della caparra (caparra confirmatoria e caparra penitenziale) e dell’acconto prezzo.
Quando stai per comprare una casa (se è affittata leggi il mio articolo Il prezzo di vendita di una casa affittata) uno passaggi importanti da compiere, sia se compri privatamente sia che lo fai tramite Agenzia Immobiliare, sarà quello di lasciare un anticipo per poterla bloccare.
Nel gergo comune si dice lasciare la caparra
Se acquisti privatamente questo momento sarà al compromesso, se lo fai tramite Agenzia Immobiliare invece ci sarà un passaggio preliminare ovvero la compilazione della proposta di acquisto.
Ad ogni modo l’importo che decidi di mettere sul piatto per bloccare la casa può avere essere lasciato sia a titolo di caparra che a titolo di acconto.
Se ad un occhio poco esperto questo potrebbe sembrare irrilevante, chi ha un pò più di esperienza nell’acquistare casa saprà che c’è tutta la differenza del mondo tra caparra ed acconto.
Soprattutto se poi la compravendita non dovesse andare più a buon fine.
DIFFERENZA TRA CAPARRA CONFIRMATORIA E CAPARRA PENITENZIALE
Voglio analizzare a questo punto le differenze che ci sono. In ogni caso, se la compravendita va a buon fine gli importi versati, sia a titolo di caparra confirmatoria che penitenziale, ma anche come acconto, vengono defalcati dal prezzo finale.
Andiamo a vedere le differenze.
- Caparra confirmatoria: la caparra diventa un indennizzo per la parte lesa: se è inadempiente l’acquirente perderà l’importo versato, se invece lo fosse il venditore dovrà restituire il doppio di quanto ricevuto. In sostanza la caparra funge da indennizzo qualora ci fosse un inadempimento.
- Caparra penitenziale: la caparra penitenziale ha la funzione di corrispettivo del recesso. Mi spiego meglio. In caso di caparra penitenziale non esiste l’inadempimento a differenza della confirmatoria: si parla di esercizio del diritto di recesso. Non si possono rivendicare ulteriori danni.
L’Avvocato De Fenu, all’interno della diretta Facebook in cui abbiamo affrontato il tema della caparra e dell’acconto, dice espressamente che l’esercizio del diritto di recesso (nel caso di caparra penitenziale) deve essere comunque ben specificato.
“Bisogna specificare che le parti si accordano per un diritto di recesso reciproco altrimenti seppur viene riportata la denominazione caparra penitenziale potrebbero sorgere dei problemi interpretativi in sede di contenzioso giudiziale e a quel punto sarebbe il giudice a dover decidere quale è stata l’intenzione dei contraenti nel momento del passaggio della caparra.”
Ecco un estratto di 7 minuti dalla puntata de LA RUBRICA DELLA CASA in cui l’Avvocato spiega esattamente la differenza tra caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto prezzo.
Per vedere la registrazione completa della diretta Facebook clicca qui
ESISTE UN IMPORTO MINIMO DA VERSARE COME CAPARRA?
Iniziamo proprio da quest’ultima affermazione:
Non esiste un importo minimo da versare a titolo di caparra.
A differenza di quello che si sente dire in giro non esiste un minimo di caparra (o acconto) da versare per poter acquistare un immobile.
Molto dipende anche dalle disponibilità economiche momentanee dell’acquirente. Va da sè che ad ogni modo al compromesso sarebbe opportuno riuscire a versare quantomeno il 20-30% del prezzo.
Quando parlo di disponibilità economiche momentanee intendo la possibilità concreta che a volte la liquidità per poter acquistare casa non sia immediatamente disponibile sul conto corrente.
Possono esserci situazioni in cui i soldi sono vincolati per un determinato periodo di tempo piuttosto che si necessita di tempi tecnici per svincolarli: quindi anche se è opportuno riuscire a versare quel famoso 20-30% del prezzo, non sempre è possibile.
IN COSA CONSISTE L’ACCONTO E PERCHE’ E’ DIVERSO DALLE CAPARRE
L’acconto è diverso dalle caparre (confirmatoria e penitenziale) semplicemente perché va comunque restituito in caso di inadempimento da parte di una delle parti
A CHI VA INTESTATO L’ASSEGNO (SIA CHE SIA CAPARRA CONFIRMATORIA, PENITENZIALE O ACCONTO PREZZO) ?
L’assegno versato va intestato sempre e comunque al proprietario della casa. Per questo motivo va verificato l’intestatario dell’immobile prima di emettere un assegno.
Credo di aver affrontato in maniera chiara un argomento che spesso è sottovalutato.
Come ho scritto in questo articolo, finché va tutto bene poco importa se l’anticipo è versato a titolo di caparra confirmatoria, penitenziale e acconto prezzo; è diverso quando una delle parti non tiene fede agli accordi.
Tuttavia puoi rivedere la puntata intera de LA RUBRICA DELLA CASA cliccando qui dove l’Avvocato De Fenu ci da tutti i chiarimenti del caso.
Prima di salutarci però voglio anticiparti che a breve troverai sul mio canale YouTube una serie di video che ho chiamato VENDERE CASA FACILE.
Un condensato dei miei oltre 23 anni di esperienza nel vendere casa rivolta a chi vuole vendere casa da solo, privatamente, senza affidarsi né all’Agenzia Immobiliare né all’amico esperto.
Per rimanere aggiornato e ricevere una mail quando pubblicherò il primo video, iscriviti al mio Canale YouTube attivando la famosa campanellina…
Ti auguro una buona vendita,
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