Ma se tutti i proprietari hanno intenzione di vendere casa velocemente e al prezzo più alto, perché ci sono alcune case che sono in vendita da mesi (se non addirittura da anni) ed altre che vengono vendute appena messe in pubblicità?
Eppure tutti i proprietari hanno la stessa intenzione: ottenere il massimo dalla vendita, nel minor tempo possibile.
Ora, se segui un pò gli annunci immobiliari, avrai dato sicuramente un’occhiata, anche per sbaglio, a Immobiliare.it o Casa.it o avrai sfogliato almeno una volta qualche rivista di annunci immobiliari.
Ti sarai reso conto perciò del fatto che tra le centinaia di annunci proposti in vendita, ci siano immobili che nel tempo vengono riproposti e te li ritrovi in pubblicità con foto e descrizioni modificate per sembrare delle new entry.
<<…ma questo appartamento è parecchio che lo vendono!!! >>, avrai esclamato anche tu appena lo hai riconosciuto.
Allo stesso modo, ti potrebbe essere capitato di aver adocchiato l’appartamento che faceva al caso tuo ma quando hai chiamato per poterlo vedere…
<<…ci dispiace ma è stato appenda venduto!!!>> ti sarai sentito rispondere. E magari avrai stentato anche a crederci perché era stato messo in pubblicità da pochi giorni.
Eppure entrambi i proprietari di sicuro avrebbero voluto vendere casa velocemente e al prezzo più alto.
MA COME SI SPIEGANO DUE SITUAZIONI COSI’ DIVERSE?
Lo domandavamo provocatoriamente qualche mese fa con un post su Facebook a proposito di un appartamento venduto appena messo in pubblicità
L’ERRORE PIU’ GRANDE CHE VEDO COMMETTERE AD UN PRIVATO QUANDO DECIDE DI VENDERE CASA
Spesso l’errore che vedo fare ad un privato quando decidere di vendere casa, è quello di stabilirne il prezzo guardando i prezzi degli immobili che vede in pubblicità.
Senza peraltro pensare che i proprietari di questi immobili, a loro volta, hanno fatto probabilmente la stessa cosa, dando cosi il via ad una spirale senza fine.
Ma per quanto questo possa sembrare sensato, questo è invece il miglior modo per finire “OVER MARKET”, cioè in un’area di prezzi considerata fuori mercato e dove l’acquisto diventa eccessivamente oneroso.
Ma torniamo a noi ed all’errore che molti proprietari di casa fanno e cioè stabilire il prezzo di vendita guardando i prezzi degli immobili che vedono in pubblicità.
Proprio come fa Andrea nel video qui sotto.
Questo approccio infatti si basa su un parametro completamente errato e privo di fondamento, e cioè sul prezzo delle CASE che sono ancora INVENDUTE e magari in pubblicità chissà da quanto tempo.
In pratica la stessa fine che rischia di fare casa tua se non adotti anche tu la tecnica chiamata “del prezzo di apertura” (GUARDA IL VIDEO).
Evita di prestare il fianco a investitori ed affaristi che pensano con 2 danari di comprare casa tua
La tecnica del “prezzo di apertura” è la tecnica che abbiamo messo a punto con il mio team per definire il prezzo migliore con il quale uscire in pubblicità, mettendoti al riparo da futuri ribassi, antipatici peraltro, ma soprattutto evitando di prestare il fianco a investitori ed affaristi che pensano con 2 danari di comprarti casa.
PER VENDERE CASA VELOCEMENTE E AL PREZZO PIU’ ALTO…
Nei primi 60 giorni dalla pubblicazione, l’annuncio di vendita vede raggiungere il suo massimo potenziale di attenzione, attraendo quelli che sono gli Acquirenti di Prima Fascia. Dopodiché inizia il percorso per entrare a far parte di quegli annunci “già visti e rivisti”.
Questo grafico del nostro Ufficio Studi mostra come il prezzo di realizzo di una compravendita è inversamente proporzionale al trascorre del tempo.
Nel grafico si nota come dopo i primi 60 giorni il prezzo realizzato inizia a scendere fino ad attivare addirittura al 70% rispetto al reale prezzo di mercato.
Per vendere casa velocemente e al prezzo più alto devi sfruttare il fattore novità, unito al fattore tempo.
ARRIVO AL SUCCO DEL DISCORSO
Nei primi 60 giorni escono allo scoperto i cosiddetti ACQUIRENTI DI PRIMA FASCIA cioè quelli maggiormente interessati di altri ad acquistare quella casa in particolare.
Sono quella tipologia di acquirente che proprio perché mossi da una forte motivazione, intendono decisamente accaparrarsi l’appartamento in vendita.
Si pensi ad esempio al figlio che vuole avvicinare a sè i genitori anziani e ha saputo che nel suo palazzo è stato messo in vendita un appartamento che sarebbe ideale per le esigenze dei genitori.
Certamente ha più interesse di altri a non farselo sfuggire.
E per far questo sarebbe molto probabilmente disposto a dare il prezzo richiesto,a meno che questo non abbia oltrepassato la linea sottile e sia finito OVER MARKET
Nel grafico riportato sopra è riportato il concetto di OVER MARKET, e l’evidente vantaggio economico derivante dal posizionarsi alla sinistra della linea rossa che segna appunto il confine psicologico tra un acquisto valutabile ed uno eccessivamente oneroso.
Individuando il corretto prezzo a cui uscire in pubblicità, grazie alla tecnica “del prezzo di apertura”, e rimanendo alla sinistra della linea rossa, si realizza statisticamente il prezzo di vendita migliore (realizzato nel minor tempo).
Normalmente una casa appena messa in vendita genera molto fermento ed interesse da parte degli acquirenti.
Si trova diciamo in una condizione di forza psicologica.
Ora, se presentata in maniera adeguata e messa in vendita ad un prezzo corretto che non oltrepassi la linea dell’OVER MARKET, mantiene chiaramente questa forza psicologica.
Con il risultato che ci sarà più di un probabile acquirente pronto ad acquistarla, e con lo sconto che sarà ridotto ai minimi termini. Se non completamente azzerato.
Al contrario, ponendo casa in vendita ad un prezzo eccessivamente alto, quindi nell’area a destra della linea rossa del grafico, si otterrà l’effetto indesiderato di non ricevere nessuna manifestazione di interesse.
<<in tanti lo sono venuti a vedere il mio appartamento ma non ho ricevuto nemmeno un’offerta…>> sono le parole classiche di chi mette in vendita casa ad un prezzo eccessivamente alto.
Questo è il motivo per il quale ci sono immobili che sono fermi da mesi (se non addirittura da anni) ed altri invece che vengono venduti appena messi in pubblicità.
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