IL PREZZO DI VENDITA DI UNA CASA AFFITTATA

Il prezzo di vendita di una casa (appartamento, villa, etc) affittata non è chiaramente lo stesso di una libera e disponibile.

Ma di quanto si svaluta una casa affittata? Del 30% dicono in giro. Ma secondo quale teoria sul mercato libero una casa affittata dovrebbe valere meno?

La disponibilità dell’immobile, in caso di compravendita, ha un peso notevole, ma non direttamente sul prezzo.

Una casa affittata si rivolge essenzialmente ad una tipologia di acquirente, l’investitore, mentre una casa libera ha la capacità di adattarsi sia al mercato da prima casa sia a quello da investimento, con maggiori probabilità di essere venduta. Questa essenzialmente è l’unica verità.

PERTANTO, PER QUESTO MOTIVO, ALMENO SULLA CARTA, UN IMMOBILE LIBERO HA PIU’ MERCATO DI UNO AFFITTATO.

CONOSCI LA TECNICA
DEL PREZZO DI APERTURA PER CONOSCERE
IL PREZZO DI VENDITA?

Tuttavia il prezzo di vendita di una casa affittata lo determinano essenzialmente questi fattori:

il canone di affitto
la tassazione
i costi operativi
il tipo di contratto (durata)
il grado di solvibilità dell’inquilino e le garanzie offerte
la capacità di essere riallocata

IL CANONE DI AFFITTO

Un canone di affitto particolarmente conveniente (per il proprietario) rende la casa decisamente più allettante. Il calcolo puramente finanziario che viene fatto in via preliminare da chi si accinge a comprare una casa affittata è quello della redditività.

Questo parametro infatti indica la capacità di un investimento di produrre profitto ed è l’unico che permette di confrontare oggettivamente più immobili e capire quale è più redditizio.

% = reddito netto / costo acquisto

Ipotizzando che un appartamento sia affittato a 5.000 euro netti l’anno e sia stato acquistato a 50.000 euro, la sua redditività è del 10%

(5.000/50.000) x 100 = 10%

Tanto per avere un parametro, a Gennaio il rendimento lordo dei titoli di stato (BTP) con scadenza 2030 è stato inferiore all’ 1%.

LA TASSAZIONE

Alla data attuale esistono diversi tipi di fiscalità per le abitazioni. Senza entrare nello specifico c’è la tassazione ordinaria e la cedolare secca (con e senza canone concordato).

Conoscere la fiscalità alla quale il canone è soggetto (e se sarà fattibile in un secondo momento variarla in base al grado di convenienza) è fondamentale per una corretta valutazione dell’investimento.

Un canone apparentemente poco conveniente potrebbe invece diventarlo a seguito di una fiscalità vantaggiosa: non sono isolati i casi in cui un canone concordato (e quindi teoricamente calmierato rispetto al mercato) soggetto al 10% di tassazione risulta più conveniente di un canone a mercato libero ma con una maggior livello di tassazione.

I COSTI OPERATIVI

I costi operativi dell’immobile sono rappresentati da quei costi necessari al mantenimento dell’immobile, sostanzialmente costi di manutenzione, ristrutturazione, spese straordinarie in previsione e prevedibili, e tassa di proprietà.

IL TIPO DI CONTRATTO

Anche il tipo di contratto incide nella valutazione. Affittare un immobile ad un canone vantaggioso ma per un periodo limitato non equivale ad affittarlo per un periodo medio/lungo.

Certo, l’inquilino ha facoltà di divincolarsi più facilmente da un contratto di affitto rispetto al proprietario, quindi un contratto lungo non assicura niente.

Di certo però sarebbe peggio sapere che quel canone è a tempo limitato già in partenza.

IL GRADO DI SOLVIBILITA’ DELL’INQUILINO E LE GARANZIE OFFERTE

Un altro aspetto da tenere in considerazione è il grado di solvibilità dell’inquilino e le garanzia offerte. Un canone di affitto vantaggioso infatti non è sufficiente a rendere l’investimento consigliabile.

Un inquilino che sia in grado di adempiere e soddisfare gli impegni economici assunti vale decisamente qualche punto percentuale nel calcolo della redditività. In ogni caso avere sul tavolo della trattativa un canone di affitto coperto anche da garanzie, anche assicurative, rende accattivante l’offerta.

LA CAPACITA’ DI ESSERE RIAFFITTATO

In ultimo la capacità della casa di essere riaffittata nel caso venisse lasciata libera. Un appartamento al quinto piano senza ascensore avrà probabilmente maggiori difficoltà nell’essere riaffittato qualora si dovesse liberare.

CONCLUDENDO, il prezzo di vendita di una casa affittata, seppur in alcuni tipi di valutazione e secondo alcune dottrine subisce una decurtazione, non è necessariamente inferiore ad un appartamento libero.

Chiaro che la criticità esiste e si ripercuote sul prezzo qualora l’acquirente di una casa affittata venga ricercato all’interno del circuito delle prime case, ovverro di coloro che acquistano per andarci ad abitare.

In questo caso sì, essendoci una limitazione per chi compra, il prezzo subisce una decurtazione.

Posso affermare con assoluta certezza che appartamenti affittati, se proposti alla tipologia di acquirente corretta (investitori) sono stati venduti addirittura a prezzo maggiore di appartamenti gemelli (o simili) liberi.

Tutto dipende dalla capacità di decifrare la tipologia di potenziale acquirente e di conseguenza proporre l’immobile nel giusto circuito.

DEVI VENDERE UNA CASA AFFITTATA?

IL VANTAGGIO DI UNA CASA AFFITTATA RISPETTO AD UNA LIBERA

Il vantaggio che l’investitore ha nell’acquistare una casa già affittata rispetto ad una libera (e quindi da mettere ancora a reddito) è nell’evitarsi tutto l’iter procedurale e quindi di selezione per arrivare ad individuare l’inquilino ideale.

Saltando inoltre tutto il periodo iniziale di assestamento, che dura per qualche settimana partendo dal momento della consegna delle chiavi all’inquilino.

Il periodo di assestamento è l’equivalente della fase di rodaggio di un’auto nuova. E’ il periodo in cui emergono aspetti (soprattutto pratici legati alla non conoscenza dell’immobile) non presi in considerazione e non valutabili nella fase di trattativa.

La fase di assestamento oltre a rivelarsi stressante è di solito anche dispendiosa.

A chi non è capitato l’inquilino che dopo qualche giorno inizia a chiamare perché la caldaia non funziona o perché la finestra non chiude?

C’è un altro inequivocabile vantaggio che l’investitore ha nell’acquistare una casa già affittata: iniziare a riscuotere il canone all’indomani del rogito. Evitando periodi di buco.

Insomma, decurtare il prezzo di vendita di una casa affittata solamente perché non è libera e disponibile, è limitativo!!!

DEVI VENDERE UNA CASA AFFITTATA E TI HANNO DETTO CHE VALE IL 30% IN MENO?